政府让你租房,可你媳妇和丈母娘会答应吗?

摘要: 有条件能早买房仍然是必要的!

09-07 09:50 首页 环京视角


近日,国土部、住建部联合发布的超级重磅消息——《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》持续在舆论圈发酵。


两部委表示,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿,确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。


由于参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,其影响将非常巨大。环京小编随后发现,一些媒体和网络上的解读可能角度和观点有值得商榷的地方,觉得有必要在这里为各位小伙伴再详细的解读一下这件事。



农村土地获准直接进入市场

这个举措最令人震撼的看点是:农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场!


也就是说,土地成本将大幅降低。根据中国的法律,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。


而直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。而且,在以往的征地环节中,经常引发农村集体组织和地方政府的冲突。


这次新政一经发布,直接允许农村土地进入市场,绝对是中国楼市中的一大创新!



或将产生一批低成本房屋

环京小编认为,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。


根据公布的“方案”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。


未来,农村土地入市不一定要经过政府征地环节,这样,意味着一大批低成本土地入市。想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。


以北京、上海为例,土地成本占房价构成的很大一部分,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,由此或将产生一批低成本房屋。



建租赁住房将享政策支持

环京小编注意到,在两部委公布的“方案”里,明确政府对于这类住房将给予大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。


方案要求项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。同时,尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。


集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。


此外,试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。



集体用地建设租赁房北京早有探索

环京小编发现,这次发行的政策,其实早有类似提法,其实并不是新概念。集体用地建设租赁房事宜北京早有探索。


从2011年起,北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体用地上开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。


而在《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中提出:“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的,按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求,由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”


在2014年10月,北京国土局、北京发改委、北京规划委还联合下发《关于印发北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》,以规范集体用地建设租赁房事项。


也就是说,早在2011年,北京就已开展相关工作,国土部认为,几年来试点项目运行取得了良好的效果。此次两部委可以说是将北京此前的试点进行了扩大。


两部委希望通过改革试点,到2021年年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。



旨在加强多元化居住方式培育

为什么允许集体用地建租赁房?在环京小编看来,主要解决热点城市土地供应紧张问题。土地供应紧张是楼市中的难点,在土地供应端允许集体用地入市,便是解决之道。


今年4月,在北京公布的未来五年供地计划中,已将集体用地纳入其中:2017年-2021年,北京计划供应住宅用地6000公顷。其中,集体建设用地1000公顷,约占六分之一。


未来,租赁市场必将出现分化:房企型房东的租赁房,偏向于租赁房中的中高端房源;而集体用地上的租赁房主要在郊区,则可以通过低房租以满足租赁市场中中低端消费者的居住需求。


在解决居住问题方面,中国楼市还一直存在着“重交易轻租赁”的毛病,时下中国强推租售并举,甚至包括允许集体用地建设租赁房,皆意在加快租赁市场的培育,最终形成多元化的居住格局。



房子是中国社会体现财富最好物品

大力发展租赁房,算是租房的环境改善了,受益对象,主要是2.5亿的流动人口,长期在城里打工的社会低收入阶层,还有每年刚毕业的700万大学生,以及还没有能力买房的潜在购房族。


很多人在后台留言说,政府让你租房,丈母娘会答应吗?环京小编觉得,很难!中国社会现阶段的价值观评价体系,就决定了,房子,是一个高附加值的产品。不仅绑定了学校,还绑定了你的另一半,你的下半生。


房子,不仅仅是一个居住的空间,在目前的中国社会里,还是一种财富的象征,代表着你在城里混的好不好,有多成功,代表着你的家庭财产有多少,也就会影响到你的社交群,同住在一个高档小区的业主,相互之间都会高看对方一眼,而同住农民房的,谁都没有欲望去攀附巴结对方。


为什么很多人喜欢戴名表追求名牌,甚至是没钱的人,也会极力用外表来装扮自己,花几个月工资去买个LV的包,卖肾买苹果手机,为什么民营小老板,需要开个奔驰,为什么都要尽量放大杠杆,去买更好的房子,都说明一个共同的问题,大家需要外在的东西,去彰显自己的身份地位,体现自己的财富价值。


而房子,是体现你们家财富多少的最好物品。



有条件能早买房仍然是必要的

依靠租房,是改变不了我们房价长期的上涨趋势。所以,此举不会对楼市产生重大影响。环京小编认为,商品房市场健康发展,是我国楼市健康发展的基础,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。


由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。


今后,房价将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以让商品房的价格涨得慢点。


房地产投资将成为一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,但环京区域等价值高地仍将稳定上涨。所以,对于有经济条件的人来说,早买房仍然是必要的。


未来,商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),能买的起的人也将减少,越晚“上车”难度越大,以后将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。




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